Меню

Кто регулирует деятельность риэлторов



Законодательное регулирование риэлторской деятельности

В экономически развитых странах профессия риэлтор входит в список самых престижных, их деятельность регламентируется как государственными законами, так и профессиональными сообществами.

Такими организациями, которые имеют немалое влияние не только на рынок недвижимости, но и на экономическое развитие страны в целом. Так в США на исполнение «американской мечты» работает самая большая общественная организация — Национальная ассоциация риэлторов (NAR) — куда входит более полутора миллиона специалистов рынка недвижимости. Ассоциация располагает огромным бюджетом и такими же лоббистскими возможностями, которыми эффективно и пользуется, инициируя изменения в законодательстве в соответствии с меняющимися условиями рынка.

В Российской действительности все с точностью до наоборот: при внушительном обороте сделок с недвижимостью отсутствует какая-либо законодательная база, нет четких стандартов деятельности, а также остро стоит вопрос об уровне образования агентов по недвижимости. Отечественным профессионалам рынка предстоит решить сложную задачу: формирование многоуровневой организации своей деятельности, здоровой конкуренции и, конечно же, повышение качества услуг.

Правовое регулирование

В положении, установленном Правительством РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407. в п. 2, дается следующее определение риэлтерской деятельности: осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) деятельности по совершению от их имени и за их счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованных лиц гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Это классическая терминология, к сожалению, утратила свою силу в 2002 году в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании. Адекватной замены или иной альтернативы не нашлось и по сей день.

На данный момент деятельность агентов по недвижимости не имеет специального законодательного регулирования и осуществляется по общим правилам Гражданского кодекса (Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 № 128-ФЗ). В частности – законами и подзаконными актами конституционного и гражданского, налогового, административного и уголовного права. В целом правовые установки сводятся к надзору и контролю за соблюдением прав потребителей услуг, антимонопольного законодательства, налогообложения и отчетности.

Отсутствие профессиональных правовых рычагов никак не способствует повышению ответственности риэлтерского сообщества – при некачественной работе страдает репутация нерадивого агента, но многих «специалистов» это не останавливает. При правовом «нигилизме» страдает в первую очередь клиент, падает качество оказания услуг. Единственно верным ходом для сохранения репутации профессии и оказания квалифицированных услуг станет объединение агентств недвижимости в профессиональные объединения.

Саморегулирование

Когда на правовом поле исчезают правила «игры», профессиональным участникам остается одно — самоорганизовываться.. Статья 121 Гражданского кодекса РФ гласит, что коммерческие организации могут создавать объединения с целью координации предпринимательской деятельности. Основная идея СРО — переложить контрольные и надзорные функции за деятельностью субъектов в определённой сфере с государства на самих участников рынка. При этом с государства снимаются избыточные функции и, как следствие, снижаются бюджетные расходы: фокус государственного надзора смещается. В связи с внедрением института СРО постепенно будет отменяться лицензирование отдельных видов деятельности. Глобальная задача саморегулируемых организаций – становление цивилизованного рынка недвижимости, разработка кодекса риэлтора и, в большей степени, выработка общих правил этики участников рынка. Как это работает в жизни?

По идее, сертифицированные агентства недвижимости, вступившие в СРО получают доступ к единой базе данных, соглашаясь с установленными стандартами работы. Для клиентов членство агентства недвижимости в саморегулируемой организации означает выбор качественных услуг, оперативность рассмотрения претензий и разрешения споров и, пожалуй, самое главное — гарантия возмещения ущерба в случае несоответствующего оказания услуг. Минимализация возможных рисков и охрана интересов как членов объединения, так и потребителей риэлторских услуг — в этом состоит практическая цель подобных организаций.

Другим преимуществом является применение мер дисциплинарного воздействия по отношению к своим членам. То есть в случае некачественного оказания услуг потребитель обратится не к чиновникам отрасли (как было бы при законодательном регулировании), а напрямую в профессиональную ассоциацию, где его претензия будет рассмотрена в кратчайшие сроки и, скорее всего, удовлетворена, а виновные — наказаны. Таким же образом разрешаются споры и среди членов СРО. На современном этапе СРО — это своего рода «народная дружина».

Российская Гильдия Риэлторов уже инициирует вопрос обязательного саморегулирования профессиональной деятельности. Безусловным преимуществом является тот факт, что с рынка исчезнут агентства, предоставляющие некачественные услуги, основным маркетинговым инструментом которых является демпинг цен на услуг. Но любая глобализация подразумевает тенденцию к снижению общих издержек на уровне гигантских систем. То есть все должны работать по «единым» правилам и с наименьшими затратами.

Читайте также:  Регулировка стопоров для шкафа купе

СРО здесь и сейчас

Существует множество профессиональных некоммерческих объединений, занимающихся строительной, проектировочной, инженерно-изыскательной и прочей деятельностью. Де-факто они не являются саморегулируемыми организациями, однако осуществляют мощную деятельность по становлению профессионального рынка. Их основные функции это разработка требований к членству субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в организации, в том числе требования к вступлению, анализ деятельности своих членов, представление интересы участников объединения в их отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления. Вступление в такое объединение носит добровольный характер, однако все претенденты должны пройти опять же добровольную сертификацию.

На рынке недвижимости таких профессиональных объединений также не мало. Крупнейшее из них — Российская Гильдия Риэлторов – национальная организация участников рынка недвижимости, объединяющая около 1500 компаний, в том числе 50 региональных ассоциаций. Ее главной задачей было и остается развитие в России цивилизованного рынка недвижимости. В своей работе все члены РГР обязаны руководствоваться профессиональными стандартам и Кодексом Этики. Организация нацелена на формирование стабильного рынка недвижимости путем участия в разработке законодательных актов, регулирующих рынок недвижимости. В условиях отмены лицензирования риэлторской деятельности в России в 2002 году РГР создала Систему добровольной сертификации брокерских услуг. Данная система помогает потребителю выбрать надежную компанию, демонстрирующую на практике высокие стандарты качества.

В Гильдию также входит Красноярский Союз Риэлторов, объединяющий в себе более двадцати агентств недвижимости. Он был основан путем слияния двух профессиональных объединений — «Красноярской Гильдии Риэлторов» и «Игры по правилам» до октября 2004 года существовавших независимо друг от друга. За восемь лет своего существования КСР разработал стандарты этики и профессиональной деятельности членов Союза, ввел единую систему обучения. При КСР действует Территориальный Орган Сертификации и аттестации агентств недвижимости по стандартам РГР. Цели Союза смежны с целями Гильдии и сводятся с установке равных «правил игры», решению общих проблем профессионального сообщества, защита интересов как своих членов, так и потребителей услуг.

На красноярском рынке действует еще одно профессиональное сообщество — Ассоциация Профессионалов Рынка Недвижимости — краевое объединение риэлторов и других смежных сфер деятельности: строительной отрасли, банковской сферы, страховые компании, оценщики, специализированные СМИ, ремонтные бригады, мебельные компании, дизайнеры, бизнес-тренеры. Миссией АПРН является поддержка инициатив профессионалов участников рынка недвижимости. Достигается эта она путем концентрации творческих и финансовых возможностей членов партнёрства для решения ключевых проблем рынка недвижимости Красноярска и края, а также созданием качественно новых форм и технологий в процессе проведения операций с недвижимостью.

На сегодняшний день все подобные объединения ориентированы на добровольное формирование единых стандартов работы агентств, но полностью регулировать рынок они пока не в состоянии. Однако членство любой компании, входящей в такую организацию, это своеобразный индикатор качества услуг. Для самих компаний — это способ не только примкнуть к цивилизованной части рынка, но и повысить профессиональный уровень сотрудников, сформировать качественно новую нормативную базу. Пока саморегулируемых сообществ совсем немного, но профессионалами осуществляются все необходимые шаги для того, чтобы рынок стал цивилизованным, а профессия риэлтора признана на законодательном уровне.

Валерия Шапран, президент Красноярского Союза Риэлторов

— Саморегулирование в отрасли это, в первую очередь, единые стандарты работы, прозрачность деятельности, что делает услугу понятной потребителю, и повышает степень доверия к профессии.

Коллективная ответственность членов СРО за результаты деятельности каждого отдельного субъекта, являющегося членом СРО также повышает личную ответственность за качество услуги, что делает потребителя более защищенным от непрофессиональных действий недобросовестных игроков рынка недвижимости.

Саморегулирование должно привести к вымываю с рынка услуг случайных субъектов, именующих себя риэлторами.
Конкуренция безусловно останется, но она перейдет в другую плоскость — это, в первую очередь, борьба за клиента путем создания в компании наиболее комфортных, клиентоориентированных условий обслуживания клиентов, что также важно для потребителя.

Также это может быть узкая специализация на том или ином виде пред оставляемых услуг.

Компании, не пожелавшие вступить в СРО в первую очередь поставят под сомнение законность своей деятельности, что приведет к значительному снижению обращений в эти компании, и, как следствие вынужденный уход с рынка случайных игроков, не желающих принимать цивилизованные методы работы. Предпосылки к Саморегулирование- это принятие единого содержания риэлторской услуги, и, безусловно, система добровольной сертификации. Красноярский Союз риэлторов проводит большую работу в этом направлении. В нашем регионе действует территориальный орган по сертификации и обучению, ТОС проводит школы, аттестационные экзамены специалистов, сертификации компаний. Вся информация открыта для потребителя — это сайт ПРОВЕРЬРИЭЛТОРА.РФ

Читайте также:  Змз 514 регулировка распредвала

Алексей Лагутин, директор агентства недвижимости «КРОМ» с рынка исчезнут

Закон нужен, прежде всего, для того, чтобы профессия риэлтора была признана на правовом уровне. Но контроль и регулирование риэлторской деятельности должны осуществлять сами риэлторы и совсем необязательно каждую подробность закреплять законодательно. Многие из нас ездят на общественном транспорте и знают, что проезд, например, на автобусе стоит 16 рублей — законодательно это нигде не закреплено, а цены выставляют перевозчики, точнее все сообщество, предварительно договорившись между собой. Также и здесь: если мы создаем СРО, значит мы готовим площадку для обучения кадров, выделяем общие стандарты работы, которым должны подчиняться все члены СРО, создаем общий фонд для решения проблем и вопросов с потребителями. В этом заинтересованы риэлторы, таким образом, мы повышаем качество услуг, одновременно с этим, минимизируем возможные риски страховыми взносами. Я верю в будущее саморегулируемых организаций.

Евгений ронжанин, президент Ассоциации Профессионалов Рынка Недвижимости

Целью заявляется — цивилизованный рынок. А само понятие никто не расписал. Как должно быть? В итоге — у каждого свое видение. Одна из позиций — ограничение доступа в профессию. Считаю это ошибочным. Нужно создавать не контролирующие и карающие организации, а — создающие возможности. Ведь большинство несоответствующих представлениям о цивилизованном рынке — будут рады меняться, если им показать выгоды, а не бумажки. Напротив, есть немаленькие компании, которые считают, что являются образцом цивилизованного рынка. А посмотришь внутрь, — понимаешь, что именно здесь основные проблемы профессии. Сообщество еще незрело. И на мой взгляд, нужно продолжать дискуссию вокруг состава риэлторской услуги. Без этого не будет единого понимания цивилизованного рынка. Ни закон ни, тем более СРО эти задачи не решат. Время должно показать, «что такое хорошо, и что такое плохо». В условиях рыночной экономики многие элементы риэлторской деятельности исчезнут, как неприемлемые обществу. Такими элементами я прежде всего считаю скрытые и двойные комиссии с потребителям услуг риэлтора.

В АПРН стандартом является риэлторская услуга, оказывающаяся только одной стороне сделки без предательства интересов заказчика из-за получения вознаграждения еще и с контрагента заказчика. Сегодня это самый больной вопрос профессии. Работать так сложнее, поэтому и работают по-старому: не хватает воли, компетенций, а некоторым просто не до профессии — у них бизнес и ничего более.

Источник

Кто регулирует деятельность риэлторов


Кто может заниматься риэлторской деятельностью?

Риэлторские услуги оказывают специализированные агентства либо частные лица.

Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что, в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая клиент получит выплату.

Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:

Оценка стоимости жилых и нежилых объектов;

Проведение аукционов по продаже недвижимости;

Консультирование по вопросам налогообложения;

Посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;

Предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;

Продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);

Проведение расселения домов;

Покупка и продажа квартир в новостройках;

Покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.

В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риэлтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.

Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами.Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:

невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;

отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);

отсутствие отчетности для налоговой инспекции;

в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;

нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.

Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.

Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?

В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риэлторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риэлтора, не принят.

Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риэлторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.

Читайте также:  Регулировка высоты печатающей головки

Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органов местного самоуправления.

Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?

Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риэлторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.

Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.

Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта Елена Николаева,депутат Госдумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор”, а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.

В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риэлторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.

Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?

В России установлено несколько объединений риэлторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риэлторской деятельности.

Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риэлторов, является Гильдия риэлторов.

Гильдия риэлторов в России: что это и зачем она нужна

Инициаторами создания гильдии в 1992 году стали риэлторы. Сегодня гильдия представляет собой некоммерческую структуру, объединяющую 1500 агентств в более чем 50 регионах России. Её основная задача — урегулирование деятельности агентов недвижимости путем участия в издании законопроектов. В рамках гильдии созданы все условия для профессиональной деятельности ее участников.

Все члены гильдии руководствуются профессиональными стандартами и Кодексом этики. Также для сотрудников гильдии действует комплекс информационных ресурсов -Федеральный реестр аттестованных специалистов.

Гильдия риэлторов — один из учредителейМеждународной ассоциации недвижимости.

Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?

Порядок прохождения аттестации регулируется «Положением о прохождении аттестации специалистами на рынке недвижимости». Аттестация — мера добровольная. Она необходима для того, чтобы подтвердить профессиональный статус брокерской компании и доказать ее готовность ведения риэлторской деятельности.

Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается аттестат, удостоверение и фирменный значок.

Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риэлторами, которые имеют аттестат.

Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:

•подтверждает надежность компании;

•позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;

•указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.

В отличие от аттестата, который может быт получен конкретным сотрудником, сертификат выдается компании в целом.

Нужна ли риэлтору страховка?

Есть два вида страхования, которые распространяются на деятельность риэлтора. Первый вид -страхование профессиональной ответственности риэлтора. Второй вид — страхование деятельности риэлторов, то есть сделок с имуществом. Оба вида страховки необязательны.

Страхование профессиональной ответственности

Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риэлтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.

Минимальная сумма страховки -средняя цена однокомнатной квартиры по тому региону, где происходит страхование. Выплата осуществляется либо по решению суда, либо по взаимной договоренности риэлтора и клиентов.

Страхование деятельности риэлторов

В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риэлтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.

Можно ли заключить сделку без риэлтора?

В законодательстве никак не указано, что сделки с недвижимостью нельзя проводить без риэлтора. То есть обращение в агентство или к частному риэлтору — добровольное действие клиента.

Другое дело, что без посредника не так просто. Оценка имущества, юридическая проверка, подготовка документов, анализ рынка — все это специалист может сделать гораздо лучше.

Источник

Adblock
detector