Меню

Какой кодекс регулирует вопросы по нежилым помещениям



Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений МКД

В многоквартирном доме имеется подвальное помещение, в котором находятся нежилые помещения – кладовые. Они оформлены и зарегистрированы в собственность физических и юридических лиц. УО спрашивает, должны ли собственники кладовых платить за содержание и ремонт общедомового имущества и участвовать в ОСС?

Права владельцев нежилых помещений

Те же самые вопросы встают относительно собственников любых нежилых помещений: машиномест, кладовых, частей чердака и подвала. В свою очередь и их владельцев интересует, должны ли они платить за содержание общего имущества, например, лифта или за уборку подъезда, ведь они не пользуются этими услугами.

Согласно ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утверждённому и введёному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст, собственник – лицо, обладающее правом собственности на помещение в МКД.

В процессе эксплуатации многоквартирного дома он осуществляет также другие свои права: «владения, пользования, содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, а также части общего имущества квартиры, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире, которому также принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. ».

Правом голоса на общих собраниях собственников обладают владельцы жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Каждый собственник при голосовании обладает пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД количеством голосов (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Таким образом, если помещение, жилое или нежилое, любого назначения – кладовка, машиноместо, чердак – принадлежит человеку на праве собственности, он имеет право голосовать на ОСС. На это указал Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС04.

На владельца нежилого помещения распространяются те же права, что и на любого другого собственника в доме. Отметим, что право собственности на помещение должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Обязанности собственника кладовой и машиноместа

Как мы уже говорили, собственники нежилых помещений часто недоумевают, почему управляющие организации или ТСЖ выставляют им счета на оплату коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества, считая это несправедливым.

Право собственности на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается после того, как запись об этом внесена в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Собственник отвечает за содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общедомовым имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Доля владельца помещения в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В соответствии со своей долей каждый участник долевой собственности платит сборы, налоги и несёт иные расходы и издержки, связанные с содержанием общего имущества (ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).

В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД входит и оплата за услуги и работы по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание такого имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Хозяева жилых и нежилых помещений участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества согласно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Если домом управляет управляющая организация, плата передаётся ей (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).

Вывод о том, что владельцы помещений в многоквартирном доме должны оплатить за ремонт и содержание ОИ, Верховный суд РФ сформулировал в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд от 28.06.2017. Он указал, что эта обязанность не обусловлена наличием договора с управляющей компанией.

Одновременно с этим обязанность УО – выполнять работы и оказывать услуги по содержанию общедомового имущества. Компания не может отказаться от них, даже если не заключён государственный или муниципальный контракт (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, если между собственником нежилого помещения и управляющей организацией нет договора для исполнения обязанности по несению расходов на содержание общего имущества, владелец помещения всё равно должен вносить соответствующую плату. Иной порядок может быть предусмотрен законом или договором.

Платить за коммунальные ресурсы, которые тратятся на общедомовые нужды, должны собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

На заметку

Различий в обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в вопросе содержания общего имущества нет (ст. 39 ЖК РФ).

Владелец квартиры и хозяин кладовки или машиноместа в МКД одинаково участвуют в содержании общедомового имущества. Физические и юридические лица должны платить за потреблённые коммунальные услуги, в том числе и затраченные на содержание ОИ, и капитальный ремонт в доме. Плату нужно вносить своевременно и полностью.

Читайте также:  Регулировка теплового зазора дроссельной заслонки

Между тем у собственники нежилых помещений есть право владения, пользования, содержания и распоряжения помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Нежилое помещение – часть многоквартирного дома, если оно указано в технической документации. Если такое помещение оформлено в собственность, его площадь учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общедомовым имуществом и могут участвовать в ОСС.

Собственник нежилого помещения тоже имеет право участвовать в общем собрании собственников, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

— поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,

— и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.

Источник

Управление нежилыми помещениями: чем руководствоваться собственникам?

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, отношения по управлению собственниками нежилыми помещениями законодательно не урегулированы.

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года указал, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Пленум внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем не менее, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует и судебная практика. В частности, из материалов дела А 53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Проведение собраний и признание урегулировано главой 9.1. ГК РФ. Решение собственников о выборе УК оформляется протоколом.

В случае принятия решения о передаче управления помещениями УК, оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ. Срок фактического действия Договора управления нежилым имуществом от 1 до 5 лет. Теоретически возможно каждому собственнику выбирать свою УК для обслуживания занимаемых площадей по праву. Однако, на практике такое не целесообразно.

В целом, судебная практика неоднозначна. Возможно оспаривание решений собственников заинтересованными лицами, другие суды признают легитимным способом избрания управляющей компании — по конкурсу (статья 161 часть 5 ЖК РФ, ст.445 ГК РФ).

Источник

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

Ограничения в использовании нежилых помещений

Главные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. В таких нежилых помещениях запрещается деятельность, которая наносит вред жильцам квартир. Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает допустимый уровень шума.

Приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях. Если в доме создано товарищество собственников жилья, обратитесь с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что к нему стекаются все жалобы на работу коммерческих организаций в доме.

Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться. Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает не магазин, а нетрезвые люди, которые совершают административные правонарушения. К ним и надо предъявлять претензии.

Читайте также:  Двигатель регулировка цепи кия рио 2013 год

Необходимость оборудования отдельного входа

Относительно нежилых помещений, расположенных в жилых домах, надо помнить ещё и о необходимости оборудования отдельного входа. Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать для входа в нежилое помещение тот же вход или те же помещения, включая лестничные клетки, которые используются для доступа к квартирам. Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу Жилищного кодекса и не имеют отдельного входа, могут использоваться и дальше. Но для новых нежилых помещений наличие отдельного входа обязательно.

Отдельный вход оборудуется, даже если нежилое помещение располагается на втором этаже и выше. Для этого обычно к дому пристраивают внешние лестницы, которые идут вдоль торцевой или выходящей во двор стены. Здесь важно упомянуть ещё об одном требовании – нежилые помещения не могут располагаться над жилыми.

Требования пожарной безопасности

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить. Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации. Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Многие предприниматели пренебрегают требованиями пожарной безопасности, однако они очень рискуют. Пожалуй, каждый собственник помещения, в котором случился пожар, был уверен, что с ним этого не произойдёт никогда. Но, к сожалению, пожары случаются и достаточно часто. При этом крайне редко, когда пожаром причиняется ущерб только тому помещению, в котором он начался. Обычно страдают и все соседние помещения, как минимум, от залива водой. И отвечать за этот ущерб придётся собственнику того помещения, в котором пожар начался, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа. Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей. Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

Санитарные правила для нежилых помещений

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, например, под офисы, согласно санитарным требованиям должен поддерживаться необходимый уровень естественного освещения. В офисах нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, помещения должны хорошо проветриваться.

Если в нежилых помещениях организуются кафе или столовые, помните, что их работа согласовывается с Роспотребнадзором. Для этого придётся выполнить довольно большое количество требований, включая разделение помещения для приготовления пищи на горячий и холодный цех, моечную и помещения для хранения продуктов, продумать маршруты движения готовой и сырой продукции, грязной и чистой посуды, которые не должны пересекаться. Моечная для мытья посуды оборудуется в отдельном помещении или в кафе устанавливается посудомоечная машина, специально предназначенная для работы в учреждениях общественного питания. В помещении доkжен быть оборудован отдельный туалет и душ для персонала, а также раздевалка для переодевания в спецодежду. Есть и другие требования, которые можно уточнить в роспотребнадзоре или у юристов, которые специализируются на сопровождении деятельности коммерческих организаций.

Как видно, требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, достаточно много. Поэтому перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Не забудьте внимательно ознакомиться со всей относящейся к нему документацией, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть после покупки или в процессе аренды помещения. Но лучше, конечно, обратиться для юридического сопровождения сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Источник

Нежилые помещения

Нежилое помещение активно используется в качестве объекта коммерческой недвижимости. В бытовом значении подобное имущество воспринимается как используемое для любых нежилых (общественных) нужд: торговых, культурных, административных и пр. Тем не менее целевое назначение – не единственный критерий, который позволяет чётко разделить жилые и нежилые строения.

💡 Правовые нормы

Законодательство не предусматривает отдельных нормативных актов, которые регулируют процесс работы с нежилыми помещениями. Более того, в них отсутствует чёткое определение таких объектов. Упоминание о них и косвенные указания на принципы заключения сделок с подобным имуществом содержится в следующих документах:

Читайте также:  Регулировка фар транспортера т4

До 2017 года нежилым помещениям уделялось отдельное внимание в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122 . Последние изменения от 01.01.2017 отменили действия почти всех его статей, в том числе упоминающих нежилые объекты. С 2020 года закон полностью перестал действовать . При этом в новом документе, заменяющем его, определение нежилого помещения отсутствует (ФЗ от 13.07.2015 года №218).

К какому конкретно документу обращаться, будет зависеть от цели использования объекта. Жилищный кодекс содержит подробные правила перевода жилой квартиры в нежилое помещение (ст. 22 и 23 ЖК), при сделках купли-продажи или аренды следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса (§ 1 гл. 34, § 7 гл. 30 ГК).

🏠 Что считается нежилым помещением

Поскольку законодательством не дано чёткого определения «нежилого помещения», в юриспруденции и в практической деятельности используются совершенно разные подходы к этому термину.

В общем виде нежилое помещение можно определить как недвижимое имущество в составе зданий или сооружений, не предназначенное для постоянного проживания. Оно может быть частью как жилого, так и полностью нежилого строения.

Основные черты нежилого объекта:

  • является частью более крупного сооружения;
  • представляет собой недвижимость (п. 7 ст. 1 №218-ФЗ).
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • его границы чётко определены перекрытиями;
  • имеет отдельный вход.

Нежилые помещения можно разделить на отдельные виды, основываясь на разных критериях. Выделяют:

  • основные помещения. Их назначение — предоставлять пространства для основной деятельности физического или юридического лица, которое их использует. Например, в магазине это товарный зал, а также отдельные кабинеты персонала.
  • вспомогательные. Используются для технических и вспомогательных целей. Например, туалеты, коридоры и пр.

По целевому назначению классифицируют:

✅ Требования к нежилому помещению

Основные требования к подобным объектам содержатся в Жилищном кодексе. В ст. 22, 23 и 24 отдельно указывается, как перевести жилое помещение в нежилое и какими правилами нужно руководствоваться. Дополнительные нормативные критерии указаны:

  • в №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008;
  • в Приказе Ростехнадзора от 12.12.2011 №697.

При использовании нежилого помещения необходимо:

  1. Соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарные, экологические и другие нормы (п. 10 ст. 23 ЖК).
  2. Обеспечить отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК).
  3. При оборудовании объекта в жилом доме расположить его на первом этаже или выше, если под помещением отсутствуют квартиры (п. 3 ст. 22 ЖК).

В жилых домах запрещено:

  1. Размещать промышленные производства, гостиницы (п. 3 ст. 17 ЖК РФ), магазины, торгующие химическими, взрывными или другими опасными товарами (п. 4.10 ч. 4 СНиП 31-01-2003), химчистки (Постановление. от 27.04.2009 №26 «Об утверждении СанПиН 2.2.2506-09»), заведения, работающие после 23 часов (п. 4.10 ч. 4 СНиП 31-01-2003).
  2. Нарушать общие условия проживания (п. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Отдельные ограничения имеются и для помещений, расположенных в нежилых зданиях. Они зависят от назначения объекта и целей его использования (кафе, офис, магазин и пр.). Для каждого вида предусмотрены свои требования.

📋 Особенности сделок с нежилой недвижимостью

Поскольку в законодательстве отсутствуют отдельные акты и положения, регулирующие сделки с нежилой недвижимостью, при их аренде или продаже следует ориентироваться на положения Гражданского кодекса. Они описывают общие правила заключения договоров по пользованию таким имуществом (§ 7 гл. 30 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ).

Основные нюансы договора аренды нежилой недвижимости:

  • при подписании договора больше, чем на 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК);
  • договор должен содержать подробное описание объекта, который передаётся в пользование, с целью его полной идентификации (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • арендодателем может выступать собственник недвижимости или лица, управомоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Собственность на объект обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре вне зависимости от того, что конкретно представляет из себя помещение: новое строительное сооружение или переведённое из жилого. Во втором случае перевод будет считаться законным и официально зарегистрированным только после получения собственником документов о переквалификации имущества.

После перепланировки объект ставится на кадастровый учёт с новыми характеристиками (п. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Принципы купли-продажи нежилой недвижимости:

  • наличие у продавца правоустанавливающих документов на имущество. Особенно это касается приобретения помещения в многоквартирном доме. Если статус нежилого объект приобрёл путём его перевода из жилой квартиры, у собственника должны быть соответствующие документы, в частности, подтверждающие, что перепланировка узаконена, в том числе свидетельство о собственности на новый объект, кадастровый паспорт (фиксирующий факт постановки недвижимости в новом статусе на кадастровый учёт);
  • заключение договора купли-продажи, который подробно описывает существенные условия сделки: продаваемый объект и его цену;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Источник

Adblock
detector